O enquadramento no IBS e CBS sobre aluguéis deve ser analisado individualmente para cada cônjuge. Quando os imóveis integram o patrimônio comum, a receita é atribuída conforme a participação de cada um. Entretanto, a quantidade de imóveis não é simplesmente dividida pela metade. Essa diferença pode mudar a conclusão sobre a tributação da família. Imagine um casal que recebe aluguéis de cinco imóveis adquiridos durante o casamento. Todos os pagamentos entram na mesma conta bancária. Para saber se haverá enquadramento nos novos tributos, basta somar os valores recebidos nessa conta? Ou cada cônjuge deve verificar seus próprios limites? A resposta exige conhecer a titularidade dos imóveis, o regime de bens e a receita atribuível a cada pessoa. Além disso, é necessário distinguir as regras do ano anterior da hipótese de enquadramento durante o próprio ano. Neste artigo, a Valora Auditoria e Consultoria explica como organizar essa análise, com exemplos hipotéticos e orientações práticas. O foco são pessoas físicas que realizam locação, cessão onerosa ou arrendamento imobiliário, especialmente casais com bens comuns. Resposta direta: o casamento não cria um limite único para toda a família. Nos bens efetivamente comuns, com participação igual, cada cônjuge considera sua metade da receita e sua participação em cada imóvel. Essa leitura decorre das regras de proporcionalidade e apuração individual dos regulamentos. [1][2] Como funciona o enquadramento no IBS e CBS sobre aluguéis? A Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu critérios específicos para determinadas pessoas físicas que realizam operações imobiliárias. Portanto, possuir um imóvel alugado não significa, por si só, estar enquadrado no regime regular dos novos tributos IBS e CBS. Para a hipótese de locação baseada no ano-calendário anterior, o artigo 251, § 1º, inciso I, exige dois requisitos simultâneos: Assim, a análise considera tanto o valor da receita quanto a quantidade de imóveis envolvidos. Não basta ultrapassar apenas um desses critérios para enquadrar a pessoa física nessa hipótese. O Decreto nº 12.955/2026, que regulamenta a CBS, e a Resolução CGIBS nº 6/2026, que regulamenta o IBS, detalham esses critérios. Em ambos, o artigo 382 trata do enquadramento da pessoa física e da participação em bens comuns ou em condomínio. [1][2] Também é importante entender a expressão “regime regular”. Ela identifica a condição tributária do contribuinte. Já as operações imobiliárias seguem as regras do regime específico aplicável ao setor, inclusive quanto ao cálculo dos tributos. Por isso, primeiro identificamos quem se enquadra. Depois, calculamos os efeitos tributários e verificamos as obrigações correspondentes. Essa sequência evita aplicar uma alíquota antes de confirmar se a pessoa está alcançada pela regra. Por que o limite é analisado individualmente entre os cônjuges? Os regulamentos estabelecem que, na copropriedade, a apuração ocorre individualmente para cada contribuinte. Além disso, a incidência considera proporcionalmente a parte pertencente ao coproprietário enquadrado. Essas disposições aparecem no artigo 381, §§ 2º e 3º. [1][2] O artigo 382, § 9º, complementa a análise. Ele trata expressamente da fração ideal de bem comum ou em condomínio e determina a atribuição proporcional do valor da operação. Consequentemente, o total recebido pela família não pode ser automaticamente atribuído integralmente a cada cônjuge. Também não é correto comparar a soma familiar com apenas um limite individual, ignorando a titularidade. Para um casal com participação igual nos imóveis comuns, a interpretação conjunta dessas regras conduz à atribuição de 50% da receita para cada pessoa. O enquadramento, porém, precisa considerar todas as operações relevantes de cada cônjuge, inclusive eventuais participações em outros imóveis. Um exemplo ajuda: se um imóvel comum gera R$ 6 mil de aluguel mensal, a parcela considerada para cada cônjuge é de R$ 3 mil, nessa configuração. Isso não significa que o casal possa escolher livremente percentuais diferentes para obter um resultado tributário mais favorável. A proporcionalidade acompanha a situação jurídica do patrimônio. Portanto, reconhecer a parcela de cada pessoa é aplicar o critério de atribuição previsto na regulamentação. A documentação deve sustentar essa conclusão, especialmente quando matrícula, contratos e declarações apresentam informações diferentes. Na comunhão parcial, quais imóveis pertencem ao casal? O regime de comunhão parcial é essencial para identificar os bens comuns. Entretanto, ele não transforma automaticamente todos os imóveis existentes na família em patrimônio compartilhado. Pelos artigos 1.658 e 1.660, inciso I, do Código Civil, os bens adquiridos onerosamente durante o casamento entram, em regra, na comunhão. Isso pode ocorrer mesmo quando a aquisição aparece formalmente em nome de apenas um dos cônjuges. [3] Por outro lado, o artigo 1.659 estabelece exceções. Entre elas estão bens anteriores ao casamento, recebidos individualmente por herança ou doação e determinadas aquisições realizadas em substituição a bens particulares. Assim, a pergunta inicial deve ser: qual é a natureza jurídica de cada imóvel? Para responder, é necessário verificar a data da aquisição, o título, a origem dos recursos e o regime patrimonial. Também convém diferenciar o patrimônio comum do casal de um condomínio civil com percentuais expressamente registrados. Embora existam particularidades jurídicas, o regulamento tributário menciona tanto o bem comum quanto o bem em condomínio. Não há, no artigo 382, § 9º, uma determinação genérica de que todo imóvel ligado a pessoas casadas pertença 50% a cada uma. A divisão igual utilizada neste artigo pressupõe bens efetivamente integrantes da comunhão, sem situação especial que altere essa análise. Metade da receita significa metade da quantidade de imóveis? Não. A proporcionalidade da receita não reduz pela metade a contagem de imóveis. Essa é uma das diferenças mais relevantes para casais que recebem aluguéis. O artigo 382, § 9º, considera a fração ideal de bem comum ou em condomínio como imóvel distinto para os critérios ali indicados. Ao mesmo tempo, determina que o valor da operação seja proporcional à participação. [1][2] Portanto, se os cônjuges participam igualmente de quatro imóveis alugados, cada um considera participação em quatro imóveis. Não são dois imóveis para cada pessoa. Também não são oito imóveis para cada uma. Situação do patrimônio comum Receita atribuída a cada cônjuge Quantidade de imóveis considerada por cônjuge Dois imóveis, participação igual 50% da receita dos dois imóveis Dois imóveis Quatro imóveis, participação igual